编辑:admin时间:2024-10-08 12:33点击数:
但房地产又不同于其他周期性行业。从其他房地产的表现来看,它的周期性比较长,以至于很多时候大家会忽视其周期性。
但如果真的忽视其周期性,就有可能对房地产市场产生误判,并且由此付出惨重的代价。
现在回顾一下过去国内房地产市场的走势,基本上可以确定2000年后,房地产走出一波10-20年的上行周期。然而随着驱动房地产发展的各项因素的改变,这几年房地产市场明显呈现了拐点特征,也就是说开始转向下行周期了。
这并不是一个可以简单回答的问题。但是由于影响房地产发展的因素(诸如人口、供应、经济等)自身的变化本就是一个相对较长的周期,所以基本上也可以确定房地产的这个周期不会太短,这个下行周期短时间也是难以逆转的。
之前国际投行高盛给出的答案是参照美国房地产市场发展的情况,2027年国内房价能企稳。而至于何时能重回上涨通道,或许需要更长的时间。
日本房价泡沫自1991年开始破裂,持续暴跌了4年后(为什么用暴跌这个词?因为跌幅确实比较大,也远大于之后几轮下跌),也就是1995年开始企稳并进入了上涨修复阶段,但其实这个阶段房价上涨幅度很小,这个修复过程持续了2年左右(如下图一)。
可惜好景不长,房价没有回涨多少,倒是迎来了亚洲金融风暴,日本经济受到重创,房地产市场也不例外,房价又开启了下跌的过程,不仅破了前期新低,并且硬是在底部阴跌了4-5年。到了2005年才算企稳,再次开启了上涨修复过程(如下图二)。
2005年到2008年之间,日本房价迎来黄金的三年上涨周期,但其实此轮的价格高点与1995年-1997年那波上涨修复的高点差不多,离1991年高点还远着,而这一晃就是17年过去了。
到了2008年,又遭遇了次贷危机,日本房价又再次陷入下跌调整之中,一直到2012年底,日本房价才算逐渐摆脱了下跌的阴影,并开始创了1991年以来的新高,而此时离1991年已经过去了21年(如下图三)。
要知道,这个房价过程中,日本政府并非无所作为,也采取了各种方式来支持经济和房地产的恢复,甚至一度将利率降为了负数,但是效果却并不是那么明显。
当然,有了日本房地产这个前车之鉴,我们大概率不至于需要经历这么长的时间才恢复过来。但也同时也告诉我们,房地产的周期性本就是很长的,不要存在幻想,认为房价跌几年就能再度涨回来。