两年前，万科总裁郁亮在《人民日报》刊文称，房地产行业不再是弯腰即可拾黄金，钱不再那么好赚，楼市正式进入了“白银时代”。

　　南京、苏州、合肥、厦门四个二线热点城市，今年来房价涨幅和销售可以媲美四大一线城市，被冠以楼市“四小龙”之称。

　　梳理统计局数据不难看出，从今年4月份开始，厦门、合肥、南京三城牢牢占据新房价格涨幅前三甲，苏州未被纳入70城市房价统计，但涨幅亦是惊人。

　　不仅如此，今年楼市去库存的步伐明显加快，以至于房价涨幅前三甲的去库存周期缩短到半年甚至2个月以内——从数据上出现“存销不足”的境况。

　　2015年1月15日，厦门全面取消限购，成为除三亚外，最后一个取消限购措施的非一线城市。数据显示，截至截至2014年底，厦门商品住宅库存总量达到了1083万平方米，同比增加了22万平方米。当时有人按照年均销售370万平方米来计算，厦门需要35个月时间才能完成去库存周期。

　　然而35个月才过了一半，2016年8月31日厦门再次宣布限购。事实上，在取消限购的同年后半段，厦门房价开始新一轮快速上涨行情，到了2016年更曾登上房价涨幅榜首，与南京、合肥、苏州一较“高下”。当时370万平方米一年的成交量标准也已动摇，虽然2015年全年厦门市全年销售量为350万平方米，但这一数字仅在2016上半年就刷到了280万平方米。

　　——如果说2014全年和2015上半年的去库存之路是用“走”的，无疑2016年是“一路小跑”，两年前房地产市场的低迷犹如过眼云烟。

　　2014年4月起，南宁打响了限购“松绑”的第一枪，全国多个城市陆续跟进，完全或部分放开限购政策。2015年，在刚需、改善型需求和楼市去库存的多重因素下，房地产市场慢慢走出低谷，房价抬头趋势渐现。

　　进入2016年，全国楼市火热，“地王”频现，重点二线城市房价飞涨。目前，南京、苏州、厦门、合肥、郑州、武汉等城市房价已经超过上一轮房地产周期高点。

　　而更需要关注的是“买房预期”。面对快速上涨的房价，购房者普遍存在焦虑心理，而这种情绪间接助推了房价的上涨。中原地产首席分析师张大伟认为，焦虑情绪会引起购房者“恐慌”，所以房地产调控必须改变预期。

　　记者对比发现，多个出台限购措施的二线城市大多房价涨幅较高涨速较快，作为本轮首个出台收紧政策的城市厦门，其2016年7月房价环比上涨4.6%，同比涨幅达到39.6%。

　　7月9日，厦门出台信贷收紧政策，并在9月加码限购政策；8月12日，苏州通过提高贷款门槛进行限购；合肥和南京运用地价房价监管和提高首付门槛“组合拳”，具体措施包括加大土地供给、严控区域楼王、设置房价管控标准等。

　　事实上，楼市过热的端倪从信贷数据中亦可看出。此前亮相的银行业半年报中，中、农、工、建、交五大行总计投放各类贷款27366.73亿元，其中房贷就高达14534.14亿元，房贷占全部贷款的比重已经过半。张大伟认为，本轮收紧调控的城市政策依然以约束信贷与购买资格为主，从力度看，也基本都是属于渐进加码。

　　南京，2014年9月22日取消限购，2016年8月1日南京上调首付比例；

　　苏州，2014年9月26日取消限购，2016年8月12日起亦发布通知开始“限贷”；

　　厦门，2015年1月15日取消限购，2016年8月31日重启限购，完全回归18个月前。

　　从2014年三季度纷纷取消限购，到近三个月“限贷”、“限购”再度收紧，中国房地产以往的调整周期，在被称为二线“四小龙”的身上似乎被缩短至不足两年。

　　早在2015年尾便有包括中金地产、中信建投等多家调研机构认为，由于政策的相对宽松和一线城市的“溢出效应”，释放了除刚需之外更多样的需求，2016年“类一线”城市会呈现量价齐升。今日的火爆虽然验证了当时的判断，但这是否可以说明房地产在时隔不到两年又将进入新的周期呢？

　　统计局数据显示，从未来的库存去化周期来看，截至6月底，70个城市新建商品住宅存销比为11.0，说明市场需要用11个月的时间消化这些库存。

　　尽管上半年一线城市热的发烫，二线个城市的库存规模不降反升。包括沈阳、大连等区域经济陷入困境的部分二线城市虽然库存去化有所进展，但消化周期仍高达20个月乃至更高。对于产业吸引力较低、人口净流出的三、四线城市来说，房地产的去库存依旧是一个艰难的课题。

　　中国银行业协会首席经济学家巴曙松曾公开表示，中国的居民杠杆率近年来增长非常快，从2005年的17.1%猛增到2015年的39.9%，2016年这个数字估计会超过43%，达到44%。每一轮房价的上涨，都伴随着居民杠杆率持续提升。

　　新华社早前发表的评论文章中曾明确指出，加杠杆只会导致楼市“虚火”上升，放大楼市“虹吸效应”，资金过度向一二线城市集中，既使得热点城市房价高位跳涨，也增加了三四线城市去库存的难度。

　　张大伟也指出，政策实际执行的力度低于之前市场预期。虽然直接影响不大，但从心理影响看，这代表了一轮收紧调控的开始。类似厦门、合肥、南京、苏州这样价格上涨过高过快的城市，未来去杠杆或将成为主流政策取向。

　　在局工作会议定调“严控资产泡沫”的政策背景下，一系列针对房地产领域的“去杠杆”政策正在密集出现。在多个热点城市调控“组合拳”中，纷纷出台了限贷政策。

　　未来这些城市调控政策的走向也引起市场各方的关注。张大伟认为，过去全面宽松的房地产调控趋势已经出现了变化，随着市场分化，政策也开始明显的分化，“托底盖帽”开始出现。未来还有多个城市可能会升级调控政策，不仅仅是分城施策，更多的将会升级到“一城一策”。

　　全国房地产商会联盟顾云昌接受记者采访时认为，由于分化情况的出现，个别房价涨幅过快过高的城市可能还会出台收紧政策，但是大部分城市还是处于“去库存”的状态。

　　顾云昌表示，目前房地产发展的主要责任已经落到地方政府，由各地政府根据当地情况出台相关政策。他认为，房地产调控要注重供需两端同时发力，其中供给侧包括控制土地供应量和供应节奏。

　　对于老百姓而言，刚刚以为进入了“买家市场”，谁知才时隔多久便又要为了“买不买房”而焦虑不已。“为房领证、为房离婚，皆真爱也”的哭笑表情在真实世界上演。归根结底，还是老百姓对因为错过购房时点而导致未来贫富差距的深深不安。

　　在整体楼市冷热不均、部分困局地区积重难返的情况下，各级部门、政府及时出手，希望通过行政和市场之手，让住房市场实现稳定健康发展。

　　近期，住建部发布了贯彻《法治政府建设实施纲要（2015-2020年）》实施方案，强调根据房地产市场分化实际，坚持分类调控，因城施策，完善房地产宏观调控。

　　从信贷数据和投资流向来看，资金的热情或许还会传染到更多具备崛起能力城市的房地产市场中去。大家买房不买房、哪个时点买房、买不到房、买不起房的“老纠结”也随着这股热流向更多“新城市”扩散。

　　银河证券首席总裁顾问左小蕾近期便指出，中国经济现在较大的风险就是不够“实”，这会导致产业空心化，带来资本市场的泡沫。

　　因此，施什么策、怎样施策，考验着各地政府的智慧。如何在完成楼市去库存的同时，带动产业的发展，避免经济“脱实向虚”，避免楼市再度回归到狂热时代，是许多城市面临的棘手现状，而每个地区的答案也有所不同。

　　“热金时刻”正值，但“白银时代”其实并未真正走远。楼市“四小龙”的出现，只是在去库存的大背景下的一节“乐曲”。