种种迹象表明，楼市最坏的时刻过去了。拐点已至，对于购房者来说，最关键的时期到了。

　　楼市下半场，购房对时机、城市、板块的选择变得越来越重要，看懂趋势，选对城市，跟对龙头可以赢在起跑线。

　　最近楼市风向明显变了，短短一个月，楼市迎来6大转折点，每一个都影响深刻：

　　1、11月19日，央行三季度货币政策执行报告，删除了“管好货币总闸门”和“坚决不搞大水漫灌”，同时再提房地产的“两维护”。

　　2022年货币政策转向宽松的定调非常明显，为了稳增长和防风险，楼市允许出现政策微松动。

　　2、11月有35个城市下调了房贷利率，百城中有60%的城市放款周期在缩短。

　　“下调房贷利率，加快放款周期”是对购房者的实质性利好，可以起到刺激市场成交的作用。

　　3、11月24日，新华社全文播发了《中央 国务院关于加强新时代老龄工作的意见》，其中关于住房问题的表述：研究制定住房等支持政策……鼓励成年子女与老年父母就近居住或共同生活，履行赡养义务、承担照料责任。

　　这意味着，大城市严厉的限购政策可能有所松动。老人户口随迁的门槛，也应该降低。

　　4、11月24日，人民日报发表《必须实现高质量发展（学习贯彻党的十九届六中全会精神）》，关于楼市的表述为：顺应居民高品质住房需求，更好解决居民住房问题。

　　“扩大内需”是中国经济发展的“战略基点”，住房问题是其中的关键。未来人口进一步向中心城市集中，卖掉小城市的旧房子，置换到核心都市圈的品质住房是大趋势。

　　5、11月房地产企业融资总额为617.5亿元，环比已超10月总额的69.2%。

　　房企融资环境改善，说明货币当局已经关注到房地产市场的风险，未来针对部分房企债务危机和市场成交量下滑的问题还会有相应动作。

　　6、第三轮土地拍卖，广州、福州、成都、杭州、南京五个省会城市放松了部分地块的新房销售限价。

　　新房成交下滑，土地流拍率居高不下，地方经济承压，放松新房限价一方面鼓励房企拿地，另一方面允许房价在合理范围内上涨。

　　6个转折点分别涵盖房企融资、土地市场、房贷利率、调控宽松的全方位支持，2022年，楼市逆转已经成为挡不住的大潮。

　　拐点将至，楼市最好的入场时机来了。持续关注湾区城市的市场变化，你会发现一个特别重要的机会。

　　在楼市调控密集出台背景下，今年湾区楼市的“金九银十”以冷淡收场，临深成交量更是几乎腰斩，如：

　　10月惠州一手网签住宅4528套/49.8万㎡，网签面积环比下跌26%，同比下跌高达67%。（数据来源：惠州合纵联行数据）

　　9月30日，东莞二手房指导价落地，二手房市场遭遇大地震。10月东莞二手住宅网签423套，环比下跌72.1%，同比下跌85.8%。（数据来源：乐有家研究中心）

　　中山一手成交持续下滑，已经出现6连跌。10月中山全市住宅成交2294套，环比下降6%，同比下降59%。（数据来源：乐有家）

　　在市场表现最坏的时刻，珠海市场却量价齐升，逆势上涨。数据显示，10月珠海全市住宅成交2378套，环比增长29.95%，成交均价28046.8元/㎡，环比上涨4.43%，同比上涨19.06%。（数据来源：中原地产）

　　临深成交腰斩，为何珠海一枝独秀？这与“横琴粤澳深度合作区”的重磅利好密不可分。

　　9月5日，中央、国务院印发《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》；9月6日，前海官宣扩容8倍；10月1日，港珠澳大桥规划从“单Y”变双“Y”；10月6日，香港设立北部都会区融入国家发展大局。

　　1、横琴接澳门，前海对香港，二者是担当“一国两制”新实践的“试验田”，承担推动港澳融入国家发展大局的重大使命，这也意味粤港澳大湾区正在逐步构建“西横琴，东前海”的双极格局，横琴将成为大湾区下一个发力点。

　　2、港珠澳大桥有望连接深圳，让深港和珠澳的融合更加密切，而“深港珠澳”代表了中国都市圈的最强形态，汇聚资金超越北京上海，科技集群排名位列全球前五，两个世界级的证券市场，股票交易额、融资额常年位居全球前十，背靠超14亿人口的庞大市场……

　　在以上背景下，“深港珠澳”都市圈受到全国投资者的聚焦，相比于香港、澳门和深圳前海，珠海横琴尚未限购，且价格处于洼地状态，即使在调控最严、楼市最冷的时期，横琴粤澳深度合作区仍然可以带飞珠海的成交量和成交价。

　　北交所成立后，很多人认为澳交所机会不大了，其实两者定位不同，并不冲突。北交所解决的是中小企业融资难的问题，鼓励创新，实现产业升级；而澳交所定位“建立以人民币计价结算的证券市场”，强调离岸资本市场交易所，争夺全球资本市场线日上午，澳门特区政府关于《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》的新闻发布会，也向外界透露了一个重要信号——澳门证券交易所仍有推出的可能性。

　　在官方媒体采访中，澳门行政长官表示：现时澳门金融较为传统，没有证券、债券市场及财富管理工具，这与法律未健全有关；若国家有相关要求，不会排斥建设证交所。

　　9 月 10 日，广东省省长在省政府新闻发布会上表示，根据广东省委、省政府相关工作安排，横琴粤澳深度合作区将争取在2022年封关运作，为琴澳一体化提供有力支撑。

　　封关运作，即实现“一线放开，二线管住”，届时横琴岛内的货物将享有和澳门一样的税制，横琴岛内的企业和人才将享有特别优惠的税收减免，这些政策利好将不断吸引企业和人才的入驻，为横琴带来人口、产业、消费、文旅等各方面的爆发式增长。

　　从地理来看，十字门中央商务区是中国内陆与粤澳合作区距离最近的区域，通过一座大桥（横琴大桥）+一条隧道（十字门海底隧道）+一条城轨（珠机城轨）与横琴无缝连通，奠定了十字门是粤澳深度合作区头排的独一无二的区位属性。

　　从产业来看，十字门中央商务区北区承担了国际会展和现代高端城市服务业等功能，有效承接了粤澳深度合作区的资源人才外溢，实现了对横琴的功能补充和错位发展。

　　从资源来看，十字门中央商务区北区是背山面海的CBD大城，左拥澳门，右揽横琴，家门口口岸和海底隧道，步行就能到澳门。

　　上面分别讲到趋势、城市和板块，最后我们谈谈对项目的选择。其核心观念是“跟着市场的龙头企业走”。

　　而在珠海，论知名度和品牌力，一定少不了华发，整个十字门中央商务区都是由华发斥千亿重金打造，整个珠海华发占有房地产市场份额超三成，可见其实力和影响力。

　　华发琴澳新城四季峰景是华发在十字门布局的高品质住宅项目，坐享十字门醇熟配套、多维交通和丰富自然资源，在粤澳深度合作区重磅利好下脱颖而出。

　　十字门汇聚了国际白金五星级的瑞吉酒店、国际标准甲级写字楼珠海中心、珠海首个五星级酒店华发喜来登酒店、珠澳第一高楼横琴IFC。

　　还有连接世界的艺术殿堂华发中演大剧院、珠海商业地标十字门华发商都、珠海城轨十字门站等……功能齐全、定位高端的配套，是两地人才、产业交流的最好载体。

　　在2020年全国单盘销售额榜单中，华发琴澳新城取得了全国TOP.17的优异成绩，也是珠海唯一上榜项目，现已经获得累计超9600户业主的认可，本次年度加推的四季峰景组团，园林打造和户型设计令人惊艳。

　　华发琴澳新城四季峰景邀请新加坡Coppers Hill(库珀希尔)团队，不惜成本打造对标新加坡城市前沿规划的东南亚风情园林，入门叠水式水景设计，首创的树阵会客广场以及超1100㎡绿地休憩空间，真正让居住成为享受。

　　D户型堪称“神户型”，约88㎡做到2+1房，两厅两卫，将空间利用到极致，“+1”房的第三空间可作为书房、工作室、游戏室、录音室……让生活空间存在更多可能。

　　展望2022，美联储新一轮加息周期开启，全球跨境资本流动和汇率波动加大，输入性通胀压力持续存在，面对复杂严峻的外部环境，中国经济面临新的下行压力，下阶段货币政策转向宽松的定调非常明显。

　　房地产对于稳住基本盘来说起到支撑点的作用，短短一个月，楼市出现6个“回暖转折点”，对于坚定看好中国新型城镇化的长期主义者来说，当下的楼市拐点是布局核心资产的关键时期。

　　而纵观全国，位于中国最强“深港珠澳”都市圈，地位对标前海，制度复刻港澳，配套不输一线，建于城市CBD的山海大城，不限购的价格洼地，仅珠海十字门华发琴澳新城可供选择。