回望这一年的楼市，房地产行业无疑又是“魔幻”的一年。在多重超预期因素影响下，行业呈现出市场销售大幅回落、多家企业债务违约、城投托底土地市场等特点。

　　楼市也催生出了“房地产是支柱产业、保交楼、支持刚性和改善性住房需求、土拍托底、债务违约金融16条、三支箭”等十大关键词，诠释了这一年几多欢喜几多愁的楼市百态。

　　接下来，我们就从这些关键词里去感受、去读懂2022年楼市变化，细细品味这一年楼市到底经历了什么？

　　自2021年下半年以来，民营房企信用风险持续暴露。2022年新增违约主体28家，基本为民营房企。民营房企债务违约集中爆发，是本轮房地产市场调整的显著特征。

　　为避免债券违约，部分房企采取展期进行债务管理，试图以时间换取空间，纾解流动性困境。据统计，2022年1-11月信用债、海外债展期的人民币余额超1800亿元。

　　近期，多个监管部门指出，房地产是国民经济的支柱产业，同时出台了多项金融政策助力企业资金状况得到改善。

　　12月19日，中央财办方面表示，要做好应对工作，确保房地产市场平稳健康发展。供给端方面，各地区和有关部门要扛起责任，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作；继续给行业提供足够的流动性，满足行业合理融资需求；推动行业并购重组；完善相关房地产调控政策及制度。

　　12月20日，央行召开会议表示，引导金融机构支持房地产行业重组并购，推动防范化解优质头部房企风险，改善头部房企资产负债状况。推动长租房地产市场建设，按照租购并举方向加快探索房地产新发展模式。

　　复盘来看，各监管部门对于后续房地产的发展态度整体为，坚持“房住不炒”，加大金融支持化解行业风险，以及推动行业向新的发展模式平稳过渡。

　　政策的转向让一些房企在这个冬天看到了一丝希望。例如，万科董事会主席郁亮在临时股东大会上说：“这几个月下来，我觉得微光在逐步变成曙光。”郁亮公开表示，从整个行业来看，政策面都在逐步向好，而且力度、广度上全面超出万科预期。

　　不过，仍有多家房企对于后续房地产市场的发展并不持“乐观”的态度。“我们在近期也关注到了各部门提到的房地产重回支柱产业地位。但公司整体上下对这一观点还是持较为审慎的态度。”有房企内部人士表示。

　　在内部人士看来，尽管包括“三支箭”等融资政策陆续出台，但依然难挽行业颓势。“据我了解，多个公司的终端销售几乎没有业绩，导致现金流十分紧张，相关的融资类政策无法解决房地产的根本问题。”

　　多位内部人士认为，融资类政策频出，但除了股权融资之外，其余政策均需要资产抵押，在销售未回暖的情况下，发行票据等融资方式只能够增加企业的成本和负债，导致财务状态进一步恶化。

　　2023年1月、3月，房地产企业信用债及海外债合计偿债规模均超过1000亿元，Q1偿债总规模接近3000亿，是偿债高峰。在销售回款没有明显企稳回升的情况下，房企偿债压力仍较大。

　　自2021年下半年以来，民营房企信用风险持续暴露。2022年新增违约主体28家，基本为民营房企。民营房企债务违约集中爆发，是本轮房地产市场调整的显著特征。为避免债券违约，部分房企采取展期进行债务管理，试图以时间换取空间，纾解流动性困境。据统计，2022年1-11月信用债、海外债展期的人民币余额超1800亿元。

　　可以预见的是，随着证监会股权融资调整优化5项措施落地，率先受益的依然还是这些优质房企，绝大多数民营房企依然还是要等待政策效果的传导。

　　综合近期获得融资支持的房企来看，整体围绕在少量优质房企当中，这些企业也是民营房企发债的主力军。

　　从目前来看，政策传导至其他民企还需要时间，再加上接下来的一段时间民营房企仍面临较大的偿债压力，多数民企仍需“自救”。

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