1、央行1月20日下调利率后，惠州各银行机构从1月21日开始普遍下调了房贷按揭利率，

　　2、2021年12月底，从粤东世联行近70个在售楼盘样本来看，在新房市场方面，惠州主流银行首套房贷利率为6.0%-6.7%，二套房贷利率为在6.2%-7.5%之间。

　　从上面的表述可以看出：跟去年12月相比，惠州首套房贷利率大致降低了80个基点到150个基点；二套房贷利率降低了85个基点到215个基点。

　　第二次是1月20日，1年期LPR降息10个基点，5年期LPR降息了5个基点。（见下图）

　　在5年期LPR累计降息只有5个基点的情况下，惠州房贷利率是怎样实现80到215个基点降息的？

　　商业银行在发放贷款的时候，以LPR利率为基准，考虑到自己的成本、利润和调控政策等因素，可以在报备当地央行分支机构情况下，发布自己的“加点”。

　　也就是说，惠州此前对房贷利率实行了“定向加息”，“加点”比较高，现在有了较大的降低“加点”的空间。

　　上图是贝壳研究院发布的2021年10月主要城市的主流房贷利率，当时惠州的房贷利率更高一些。

　　放在全国看，惠州当时的房贷利率也是非常高的。首套房贷利率是全国最高的，二套房贷利率在全国位居前三。

　　惠州一直是广东新房供应量偏大的城市，房价涨幅也不高，为什么贷款利率在全国明显偏高？这大概跟两个原因有关：

　　惠州一直没有严格的限购，只是在去年对惠阳、大亚湾出台了限购政策，外地人可以无条件购买1套。

　　近年来，随着深圳都市圈升温、深圳扩容预期，很多外地人涌入惠州临深寻找投资机会。惠州的新房，尤其是临深地区的新盘，往往超过70%是外地人购买的，其中深圳人占了最大比例。

　　惠州楼市供应量偏大，没有必要出台严格限购政策。但又要调控楼市，怎么办？定向加息就是重要的选择，所以惠州房贷利率广东省最高、全国基本上也是最高的。

　　12月末，惠州金融机构本外币存款余额7809.67亿元，增长7.9%，两年平均增长9.1%。

　　金融机构本外币贷款余额8478.86亿元，增长18.0%，两年平均增长20.4%。

　　可以看出，惠州金融机构的贷存比达到了惊人的108.6%，而且贷款增速非常快。

　　跟惠州临近的深圳，12月的存款为12.25万亿元，贷款余额为7.72万亿，贷存比为68.6%。

　　也就是说，深圳的金融机构每吸引100元的存款，只贷出去了68.6元；而惠州金融机构每吸引100元存款，贷出去了108.6元！

　　惠州的贷存比显然超标了，估计有部分资金就是深圳支援过去的（商业银行内部调拨）。惠州资金少、需求量大，自然就要贵一些。

　　惠州此次针对楼市的“定向降息”幅度极大，平均大约在100个基点左右。要知道：历史上，央行每次标准降息，也不过25个基点。最近两三年，每次降息往往才10个基点，5个基点。

　　据“ 克而瑞研究中心”公布的数据，今年春节期间（两周时间）40个重点监测城市楼市低迷，三四线城市并未出现显著的“返乡置业潮”：

　　上面表格里没有惠州的数据，我在网上也没有搜到惠州2022年1月的准确成交数据。可以预见的是，楼市非常冷。

　　据乐有家的数据：过去5年，惠州一手住宅成交套数大多保持在13-15万套的区间，而2021年只成交了99879套（一手住宅），环比下跌超3成。

　　乐有家的数据还显示：惠州新房市场最大买家是深圳人，2021年占比58%；惠州本地人占比20%，位居第二；东莞人占比16%，位居第三；广州人占比1%。

　　广州人不太喜欢买惠州，是因为自己的增城、从化不限购，而且广州人更喜欢在佛山置业。

　　也就是说，在LPR（相当基准利率上）方面，央行会有小幅降息；在“加点”上，各地也会有不同程度的降息。而且当时我还判断：“加点降息”的空间更大，可能数倍于5年期LPR的降息。

　　很多城市在过去2个月都对房贷利率进行了“加点降息”，比如在北京，首套房贷利率从5.2%降低到了5.15%，二套房从5.7%降低到了5.65%。深圳地区首套房贷款利率最低降至4.9%，二套房贷款利率最低降至5.2%。

　　假如1个购房者贷款100万元在惠州买房，采用等额本息方式，贷款30年。降息之前按照6.2%计算利息，则其按揭情况是：

　　由于这次降息，主要是由于降低“加点”实现的，所以此前的购房者基本上不能享受此次降息。

　　央行1月20日给5年期LPR降息的5个基点，原则是从明年1月1日之后，存量房贷可以享受，不过那个优惠就要小很多了。

　　“加点”的幅度，是要维持整个按揭过程的，除非央行出台政策“特赦”。类似的“特赦”（给存量房贷利率打折）在历史上也出现过，但非常少。

　　惠州针对楼市大力度“降息”，开了一个先例。相信未来会有更多的城市，给房贷大幅“降息”！