一线城市全面实施“认房不认贷”，全国二线及以下城市取消限购限售，全国首付款比例下调等一系列楼市松绑政策在国庆之前集体实施，楼市发生了怎样的变化？

　　上海是楼市最火爆的一线城市，上海楼市动态也是全国楼市晴雨表。有媒体报道称，“认房不认贷”政策发布后三周以来，上海新房市场经历了火爆——熄火——平稳的三部曲。

　　同时，二手房挂牌价持续下跌，甚至有豪宅降价600万抛售。网友戏称，本想促销，结果搞成了集体出逃。那么，未来楼市何去何从？经济何去何从？

　　据中原地产数据，8月28日至9月3日一周，上海新房成交面积27.71万平方米，环比增加113.98%；经过新政的强脉冲之后，9月4日-9月10日一周，新房成交仅5.66万平方米，环比减少近80%；新政后的第三周，环比再次增加了53%。

　　其中，在改善型需求刺激下，上海内环豪宅销售情况好于外环。9月25日，上海徐汇区网红热门楼盘云锦东方三期二批次加的105套房源，在当日下午摇号至244号左右时全部售罄，参与购买者还需要积分排队。

　　接着，上海内环内14万+豪宅海玥黄浦源公开认筹，虽然未触发积分排队，但是仍需要以2.5：1的比例进行摇号选房。

　　上海豪宅之所以仍然火爆，因为内环新盘已经非常稀缺，大量富人有换房需求。老房换新房客户，在“认房不认贷”以及首付比例下调的刺激下，让豪宅市场再次火热。

　　事实上，价格10多万元每平方的豪宅新房销售火爆，主要购买群体是改善型需求。新房稀缺，加之新房品质高于旧房，在富人集中的上海，出现换房热是正常现象。

　　但是想要享受”认房不认贷“政策，必须把旧房卖掉，所以也推动了二手房挂牌量的增加，9月上旬最高日增挂牌量1400多套。

　　数据显示，75%的二手房源总价在630万以下，以中小户型为主，95.5%的二手房面积在150平方米以下。同时，为了加快出手旧房，二手房价格也出现了”踩踏“。

　　加之上海部分外国人和移民群体，集体返回移民国家，也加速了二手房抛售和降价潮。世茂滨江一套高层江景房在2022年6月份挂牌价2600万元，之后一路降价，到今年8月31日已经降了500多万元，现在2030万元。

　　二手房中介普遍反映，各种利好政策刺激了内环新房销售，但是二手房成交压力仍然巨大。

　　从上海楼市现状，可见一斑。改善型需求是购房主力，富人群体抛售老旧二手房，置换新房，导致上海楼市整体销售并未出现激增。因此，我们可以对全国做出以下预测：

　　首先，房地产市场两极分化。改善型住房需求，的确在各种刺激政策之下出现了复苏。富人群体是换房主力军。核心区域由于土地稀缺，新房价格仍然坚挺。

　　其次，依靠富人群体购房，很难扭转整体市场走势。核心区域高价盘的流动性较小，富人之间相互交易、置换，会导致整体楼市供应宽裕，二手房价格下跌，也导致平均房价仍在下跌。

　　从一二线楼市房价成交均价来看，同比2022年，大多数城市都出现6%以上的跌幅。

　　第三，暂时的房价走势有欺骗性，一年后的表现才是线月各种刺激政策集体发布，会推动一部分的改善型需求集体兑现，但是整体市场的观望情绪仍然浓厚。