随着时间进入2024年，我国楼市又迎来新面貌，唯一变化不大的或许就是房价，诸葛数据研究中心检测的2月份100城二手房均价14887元/平方米，其中一、二、三四线元/平方米，买一套房还是需要几十万甚至几百万，如此看来，2023年全年商品房销售面积下滑不是没有原因，即使是各种利好楼市政策出台，也挡不住市场寒意。

　　其实，寄希望在房价大幅下跌上面已经不切实际了，对楼市提出的主基调是“稳房地产健康发展”，暴跌或者暴涨都会触发调控机制，必竟房地产连接着地方财政命脉和居民家庭财富，所关联的上百个产业关系到经济发展，然而，百密必有一疏，对楼市不断调整，也给我国楼市带来了“3个改变”，准备买房的家庭最好提前注意。

　　一直以来，我国新房市场都主要以期房为主，2020年全国商品房销售面积约17.9亿平方米，其中期房销售面积约15.6亿平方米，占比87.2%，然而3年时间过去，2023年全国商品房销售面积为11.2亿平方米，其中期房销售面积约8.7亿平方米，占比77%，3年时间，期房销售占比下降接近10个百分点，意味着新房市场，正开始从期房逐渐转变为现房。

　　各方面要乘势而上，扩大融资协调机制成效，抓紧解决工作推进中的问题，全力支持房地产在建项目融资和建设交付，保障购房人合法权益，有效支持现房销售，稳定市场预期。

　　可以看出，满足在建项目融资需求，其目的就是在加快建设进度，保障房子正常交付，维护购房者合法权益，这一举措，无形之中将新房市场逐渐往现房销售引导，过去购买期房，存在不小风险，易居研究院曾发布的《2022年全国烂尾楼研究报告》显示，2022年全国房地产烂尾面积达到2.31亿平方米，烂尾率为3.85%，比重之高，让人后怕，而本次融资精准支持项目建设，修建大门、挖地基就开始卖房的日子一去不复返了。

　　买房时，除了房子本身的总价，房贷利息也是一笔不少的购房成本，按照之前房贷利率5.2%计算，贷款30年，贷款利息比贷款本金还要高，相当于普通人贷款买一套房房子，不仅要给开发商打工，还需要给银行打工，有时候身边同事开玩笑说道：要是银行来开发房地产就好了，直接给银行还房贷就行，可以省下不少中间商差价，足以见得，我国的购房成本较高。

　　随着最近三年对楼市不断调控，降低购房成本朝降低房贷利率逐渐发展，2020年5年期LPR基准利率高达4.65%，现如今下调至3.95%，相当于房贷利息减少15%，降低房贷利率，背后的原因其实大家都比较清楚，牺牲银行利息收入，可以通过牺牲存款人利息进行转移，但是房价下跌，牺牲的就是全国接近10万家房企、各大城市的土地出让收入、城镇居民家庭的资产财富的共同利益，日本当年主动刺破楼市泡沫后，经济衰退长达30年，这样的前车之鉴不值得任何一个借鉴，包括现在的美国，房价依旧高企，可就是不敢去主动刺破楼市泡沫。

　　以前的房地产市场，基本都是卖方市场，今年涨5%，明年涨8%，后年有可能上涨10%，新房占主导地位，没办法，谁让市场供不应求呢？即便房子容积率大、公摊大、楼层高，也得咬牙接受，手持多套房的家庭和公司，巴不得房价翻倍甚至翻几倍上涨，压根舍不得卖掉，然而现如今却恰恰相反，大家都在积极卖房了，生怕卖不出去砸到手中，哪怕亏一点也要卖。

　　主要原因就在于，我国房地产市场已经进入买方市场，并且买房市场还在逐步扩大，统计局公布的数据显示，2023年全国二手房网签面积70882万平方米，占新房销售面积比重63.4%，按照平均100平方米/套计算，相当于成交套数达到708.8万套，什么概念？要知道2022年二手房成交套数仅约290万套，成交面积2.3亿平方米，成交量翻番，长此以往，二手房市场将不比新房市场弱。

　　除此之外，我国还在进行二次房改，也就是从单一的商品房供应调整为“商品房和保障性住房共同供应”，此前曾给出一个明确目标：十四五期间将筹建870万套保障性住房，这还是只是开始，毕竟接下来还有“十五五”和“十六五”，总有人买不起房子需要解决居住问题，那么，未来的买家市场也就逐步扩大了，新房不再是解决居住的唯一选项。

　　随着楼市不断补齐短板，比如逐步推行现房销售，降低房贷利率稳房价，全面实施二手房带押过户，降低购房门槛等，越是这个时候，对买房人的考验越大，就好比一个捕猎笼，周边打扫得干干净净，一切阻碍你进笼子的绊脚石都被清理掉，这时候想必大家会更加紧张，这绝不是危言耸听。

　　一方面，降息是通过降准之后实现的。目的是促进消费，存款利率和贷款利率双双下调，但是大家有思考过没有，当经济过热出现通货膨胀的时候呢？是否会出现为了抑制经济过热，像美国那样加息呢？或许思考这样的问题还过早，但是人无近忧必有远虑，毕竟现在的房贷利率都是LPR模式，也就是浮动利率，每年一调整。

　　另一方面，应该好好思考一下“买房”和“租房”这个问题。房子越建越多，近两年人口却不见增长，反而继续保持负增长趋势，如果某一天房子租不起价或者租不出去时，或许房子的金融价值就要大打折扣了，不排除从家庭资产转变为资产负担，物业费、空置税、房产税等等，都会成为一笔不小的养房开销，若真出现那一幕，或许现在选择租房会更划算。

　　综上所述，随着一系列宏观调控和市场调控的出现，我国楼市或将迎来以上“3大改变”，对于买房而言需要更加谨慎了，当然，仁者见仁，智者见智，对于普通人而言，或许买房也不需要思考太多，毕竟有时候，一套房子就能促成一段婚姻，解决子女教育问题，车到山前必有路，真到那时，没准也会有新的解决方案，值得注意的是，无论何时，作为普通人，除了过年轻松一点，其余时间都不会太容易。