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　　继中央经济工作会议重申“房住不炒”的大原则之后，央行、住建部等部门多次提及这一原则。

　　近日，住建部部长在接受新华社专访时指出，牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，不将房地产作为短期刺激经济的工具和手段。

　　这次，不仅重申“房住不炒”，而且再提“房不刺激”，可见楼市政策底线仍在。

　　可以说，房住不炒，将是整个十四五时期（2021-2025年）的政策主基调，短期不会轻易改弦更辙。

　　1、坚决有力处置个别头部房企房地产项目逾期交付风险。以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标……确保社会稳定、国家和群众利益不受损失。

　　2、保持调控政策连续性稳定性。继续稳妥实施房地产长效机制，落实城市主体责任，强化省级政府监督指导责任，保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求，努力做到稳地价、稳房价、稳预期。

　　3、过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式不可持续，“大量建设、大量消耗、大量排放”的城乡建设方式不可持续。

　　4、房地产市场的基本面没有变，住房需求依然旺盛。当前我国常住人口城镇化率63.9%，仍处在快速城镇化阶段。同时，2000年前建成的大量老旧住房面积小、质量差、配套不齐全，居民改善居住条件的需求比较旺盛。

　　前不久，中央经济工作会议首提“精准拆雷”，这次进一步明确将“保交楼、保民生、保稳定”作为首要目标。

　　二是，既不能任由暴雷房企“躺平”等待救市，更不能让房企借助“大而不倒”形成绑架乃至要挟。

　　此前，恒大多次宣称将“保交楼”作为首要任务，许家印更是喊出了“不允许任何人躺平”的话，这就是以自救来表态的体现。

　　面向未来，这一次不会再有一波大水漫灌，让问题房企上岸了，债务重组或许是优选。

　　恒大债务化解委员会，共有7名成员，除了包括许家印在内的2名恒大高管之外，其他5名成员均来自外围：

　　官方指出：继续稳妥实施房地产长效机制，落实城市主体责任，强化省级政府监督指导责任。

　　前不久，重要会议提及“因城施策”。既然是因城施策，那么调控的主体责任就更多压倒了地方身上。

　　毕竟，不同城市市情不同、房价泡沫程度不一、经济人口基本面更是千差万别，所以楼市调控大概率不会一刀切。

　　换言之，热点城市可能会继续维持政策高压，但短期不会继续加码；但如果房价有走热势头，调控高压随之直接盖上。

　　据不完全统计，目前已有21城出台“限跌令”，超过20个城市发布买房补贴政策，而黑龙江、吉林两省甚至主动下场托市。

　　黑龙江有关部门曾发文要求“全力冲刺房地产业增长”，不过这一文件一天之后就被撤下。

　　近日，中国人大网公开了两份房地产税改革试点相关文件，首次详解房地产税改革试点幕后信息。

　　由于房地产市场全国差异很大，实际情况十分复杂，房地产税立法工作需要循序渐进、稳妥推进。

　　事实上，这一表述，恰恰是为何要搞房地产税试点的依据：正因为房地产税立法相对复杂，所以才需要试点先行。

　　从近期透露的信息来看，房地产税试点大概率还会如期推进，或许明年上半年就会有结果了。

　　多说一句，房地产税试点越早落地越好，否则一直都是悬在市场头上的达摩克利斯之剑，对市场影响更大。

　　继重要会议提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，这次住建部门进一步明确“保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求”。

　　可见，政策只维护两类合理的住房需求：刚性需求，改善型住房需求。换句话说，就是首套与换房的改善需求。

　　在房贷利率上，首套与二套的首付比例、加成点数，乃至放款周期，都会存在明显差异。

　　2021年，北京南城房姐、深圳深房理、杭州奥体房姐的遭遇就足以说明一切。

　　大拆大建模式，让许多城市原住民尝到了甜头，但房价的突进、历史文化破坏等问题备受关注。

　　防止大拆大建，严格控制老城区改扩建、新建建筑规模和建设强度，不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区。

　　所以，未来老城区将不会再出现大拆大建的情形，一些大规模的旧城改造项目可能就此搁浅。

　　与大拆大建不同，微改造，主要诉诸于加装电梯、加建停车场、水电煤气改造，回归民生层面，而非房地产模式。

　　房地产“高负债、高杠杆、高周转”模式到了终结时刻，一大批房企无法在大洗牌中幸存。

　　高负债、高杠杆、高周转，是过去20年来房企狂飙突进、地产疯狂造富的源泉之一，也是高房价的主要助推力之一。

　　高负债和高杠杆容易理解，数十家房企净负债率超过100%，通过疯狂加杠杆进行扩张，在繁荣时期可谓无往不利，一旦资金链收紧，债务危机不可避免，这正是多个龙头房企暴雷的根本症结所在。

　　碧桂园甚至一度要求，三四五线城市采用标准化产品，设计院接到营销户配及设计要求后，当天内出图（通宵）。

　　高周转模式，带来了显而易见的质量问题。有业内人士曾表示，这几年的房子质量是很差的，并非危言耸听。

　　高周转模式，还带动期房占比的提升，期房越来越多，市场一旦下行，很容易遭遇烂尾风险。

　　所以，这两年，房企融资“三道红线”、房贷“两道红线”、预售资金全面监管模式的先后落地，指向的正是房地产的“三高模式”。

　　一旦三高模式不复存在，房企必然面临大洗牌，这也是万科董事局主席郁亮说的“缩表”，缩表意味着过冬，意味着活下去成了新的问题。

　　住房和城乡建设是重大的国内消费市场，是稳增长扩内需、建设强大国内市场的重要领域。

　　毕竟，房地产是一个年销售十多万亿的庞大产业，背后涉及数千万从业人员，牵扯一系列上下游产业链，谁都承受不起房地产硬着陆的代价。

　　所以，房地产需要的是软着陆，不断消化风险，去金融化、泡沫化，而不是一杆子打倒在地。

　　通过稳房价式的楼市横盘来不断消解风险，通过去杠杆让房地产回归民生基础行业，通过房地产税等手段遏制炒房，或将是未来长期的政策选项。

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