2024年从年头到11月，全国新建的商品房住宅一共卖了74871亿元，不过跟去年这时候比起来，少了20%，按照这个来推算，今年房地产市场明显收缩，交易量约为 2019 年成交量的三分之一，也就是 6 万亿人民币左右的新房和二手房交易额。但好消息是，这下跌的势头跟之前几个月比，已经缓了不少。

　　每年的12都是重要的观察节点，既能总结今年的数据表现，又可以展望明年的趋势，根据以往的历史轨迹和成交数据，以下三个趋势越来越明朗了！

　　第一类的典型代表是央企华润、中海等一些“大企业”。这一类企业，在过去的开发时代，公司的发展模式、治理结构和管理体系都比较好，本就具备了收缩下生存的实力。为了适应当前市场环境，他们主要是通过出售重资产和企业转型来保持财务稳定，确保公司的存续发展。

　　比如华润自 2015 年起就开始“多元化业务模式”和“商业地产布局”，发展成为其住宅之外的核心业务，使得公司在当前市场中依然保持强劲的竞争力。

　　另外一类活下来的企业是一些深耕三四线城市的“小企业”。 过去这类企业不追求“做大做强”，如今更是在自己熟悉的区域选择适合自己的发展路径。

　　这些“小而美”的企业，在一个较小的地域范围内经营，精耕于一省或一市。这类企业虽然规模较小，但胜在几乎没有负债，企业存续不存在问题，不急于“逆周期”发展。

　　对我们熟悉的恒大融创这类房地产企业来说，进入“ICU”状态也并非意味着死路一条。

　　12月10日，融创集团宣布，“H6融地01”和“H0融创03”两只债券已率先通过重组表决，另外八只债券还有两周投票时间，将于12月23日最终迎来十只债券整体重组投票结果。可以看到，在今年11月，融创再次公布了其境内债的化债方案，涉及的公司债券规模约154亿元，包括“H融创05”等共计10只债券。

　　除了融创外，到了年底多家大型房企化债也迎来新的进展。比如在11月份，就陆续有旭辉、华夏幸福、金科发布了债务重组进展。

　　进入12月份，部分大型房企化债迎来最后的关键时刻。比如，12月2日世茂披露了其境外债务重组的最新进展。公司合计持有范围内债务本金总额约79.06%的计划债权人，已透过加入债权人支持协议或同意加入债权人支持协议，表明对拟议重组的支持。

　　继局会议召开后，经济工作会议于12月11日至12日在北京举行，可以总结为财政给力、两新加力、地产用力。

　　会议强调“推进处置存量商品房工作”，结合会议要求的“大力实施城市更新”，持续用力推动房地产止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。

　　可以预料的是，明年城中村和危旧房改造规模或将扩大，如果配合货币化安置比例提高，并辅之以政策刺激，明年商品房销售或有望有所企稳。

　　目前中国房地产市场正面临着收缩，市场萎缩意味着企业竞争更加激烈，在此市场趋势下，只有少数能适应时代变化的公司会笑到最后，而其他大量的企业将面临困境或倒闭。

　　根据韩国和日本的历史发展经验和规律，房地产行业在经历了收缩周期之后，约90%的住宅开发类公司将被淘汰。如果目前按照中国 8 万家房企的水平来计算，预计只会有约 8000 家企业活下来。

　　与发达不同的是，中国仍以住宅开发公司为主，服务类公司较少。例如美国目前有房地产公司约 30 万家，其中住宅开发公司不到10%，剩余都是物业管理和机电管理等服务类公司，如今美国房地产 AI 技术公司逐渐增多，传统开发公司更是逐渐减少。

　　无论企业规模大小，要么主动拥抱变化，果断转型，要么原有模式固守成规，继续挣扎。而现在大量的企业依旧准备长期挣扎，这也是当前房地产行业“只听旧人哭，不见新人笑”的重要原因之一。