12月18日，菏泽市住房和城乡建设局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》（菏建〔2018〕7号），通知第六条明确规定：取消新购住房限制转让措施。

　　2017 年 11 月 6 日，为“进一步加强房地产市场调控”，菏泽发文出台限售；

　　2018 年 12 月 18 日，为“促进房地产市场平稳健康发展”，菏泽取消限售。

　　按照这份《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》的文件，菏泽市住建局表示：

　　取消原有调控政策中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

　　降低市区商品房预售资金监管额度，“对实力强、信誉好的企业不再监管，其它企业在现有的市区商品房预售资金监管标准的基础上，降低一半执行，最低可放宽到监管额度的10%。”

　　是根据当地情况制定的政策，没想到引起这么大的关注，（山东）省住建厅也关注到这一情况，要求我们说明情况。当前，局里领导正在开会研究，稍后或有统一回复。

　　正在了解菏泽的情况，包括政策出台的原因、当地的市场情况，在弄清楚之前，没有具体的想法。他还表示，媒体对菏泽的政策进行了过度的解读，不利于地方政府根据自身情况采取措施。

　　12月19日早间，A股房地产板块大涨。个股方面，截至收盘，鲁商置业、荣安地产均涨停。

　　近期房地产板块的表现也是可圈可点。数据包统计显示，10月19日以来，截至昨日收盘，房地产指数累计涨幅16.24%，排名行业指数涨幅榜第二位！同时也大幅超出同期沪指涨幅（3.63%）。在此期间，116只地产股股价上涨，占比九成以上，且有54股累计涨幅在20%以上。

　　地产板块的持续反弹并非偶然，这与市场对楼市调控放松预期不无关系，同时也与地产板块估值大幅回落有一定联系。

　　菏泽这次“取消限购”政策，到底能激起多大楼市能量？临沂跟菏泽同属三四线城市，临沂楼市又将何去何从？我们不妨从菏泽楼市本身说起。

　　菏泽市位于山东省西南部，鲁苏豫皖四省交界地带，下辖2区、7县，常住总人口862.26万人，是典型的三四线元/㎡，其中最高的牡丹区均价为7080元/㎡，最低的成武县均价为3542元/㎡。

　　根据本地楼市一家网站提供的房价数据来看，菏泽一手房普通住宅价格基本维持在5000-8000元/㎡之间。位于牡丹区的亿联·时代奥城均价为7800元/㎡，牡丹区滨河帝景别墅均价12000元/㎡，开发区的绿地理想城高层5800元/㎡、洋房6800元/㎡，而县城房价普遍维持在4000-6000元/㎡。

　　数据显示，2018年11月，临沂楼市均价为7305元/㎡，兰山区均价8689元/㎡，费县均价7444元/㎡，已超过河东区、罗庄区。而从11月开盘的楼盘来看，北城新区金泰瑞府高层整体均价在14000元/㎡；中南鲁商樾府高层均价在12000-13000元/㎡之间；兰山区城开景悦小高层均价7500-8200元/㎡左右，洋房成交价约在9200元/㎡。

　　经过对比我们不难发现，临沂房价不论从个别楼盘还是整体，都要比菏泽房价高出一截。

　　得益于棚改货币化政策，近两年部分三四线城市房地产开发热情高涨，但土地相对紧缺，造成房价快速上涨。在临沂，去年以来部分热点区域甚至出现千人排队抢号、开盘即售罄的现象。

　　为了遏制房价上涨势头，去年11月底，临沂发布《临沂市人民政府办公室关于在中心城区部分区域实行新购商品住房限转的通知》，通知提出，“自2018年1月1日起，对中心城区部分区域内新购商品住房实行限转措施。”

　　其中，一限转范围为：兰山区北城新区一期、二期、高铁片区（22平方公里）区域范围内。二限转要求：自2018年1月1日起，本地居民（具有临沂市户籍的居民）在该区域内新购买的商品住房（含二手住房）取得产权证书满2年后方可上市交易，非本地居民满3年后方可上市交易。

　　今年4月，沂水县也发布了一条限转政策，“自2018年5月1日起，本地居民（具有本县户籍的居民）购买的新建商品住房取得产权证书满2年后方可上市交易，非本地居民满3年后方可上市交易。”

　　菏泽取消限售政策，让很多房地产业内和购房者产生联想：是不是楼市政策要从紧到宽松了？其他地市特别是省内三四线城市是不是跟随松绑？

　　临沂出台限售政策，主要目的是为了打击行业内炒房投机行为，从而遏制房价进一步上涨。目前来看，包括兰山区、河东区价格均已相对稳定，经开区、罗庄区今年房价迎来一波上涨，但在可以预见范围之内。

　　目前，北城三期、高铁片区正在稳步推进，河东片区“东进”推进也初见雏形。特别是在市政府主导下，高铁片区通过招商引资在未来将落地几个大项目，基于稳定房价考虑，政府部门决策者会暂稳房价，不会贸然取消限转政策。当然，不排除政府对于个别非热点区域“因区施策”放开限售限制。

　　不能否认，菏泽取消限转政策，会造成很强的示范效应。“预计后续类似政策放松的城市还会继续增多，尤其是会从限售政策进行松绑。”有业内专家认为。

　　菏泽属于一个标准的四线城市，虽然城市级别不高，但放松限售的象征性意义非常大。如果菏泽政策落地执行，那么后续效仿的城市将非常多，在全国有90多个不同级别城市执行了限售政策。如果按照菏泽城市的标准，全国起码有30个城市以上有取消限售的可能性。

　　从全国看，整体市场已经出现平稳表现，部分城市房价开始明显调整。楼市告别高烧，房地产调控再收紧加码的市场基础不存在。未来房地产政策将起到更多稳定经济的作用。

　　菏泽限售取消不具备效仿意义，甚至因舆论压力限售取消极有可能终止。他认为：一年的棚改量很大，市场好的阶段交易活跃，但当棚改降速货币化安置比例降低，市场迅速下滑，压力山大，不得不取消应对；朋友圈已经刷屏，因舆论压力限售取消极有可能终止；楼市调控“维稳”仍然是基调，不可能松动，尤其是一二线城市，不要乱猜想。

　　回想年初， 1 月 5 日，兰州发文，取消郊区的限购，松绑主城区的限购（不再需要提供社保或个税证明），同时用三年限售来取代原有的限购。兰州的松绑，没有被叫停，但它也没成为全国放松的信号。

　　“不必过度解读。”中国国际经济交流中心副总经济师徐洪才认为，总体来看，房地产市场不能过热也不能过冷，而是保持平稳发展，加快完善房地产长效机制才是关键。

　　来源：鲁南商报记者 邵明习 部分内容综合自半岛都市报、21世纪经济报道、证券时报、中国基金报、德科地产频道等