受三年疫情叠加三道红线等内外综合因素影响，我国房地产市场供需相关指标自2020年开始出现波动，2022-2024年进入深度调整。为促进房地产平稳健康发展，我市先后印发了《关于促进房地产业健康发展和良性循环的通知》《关于调整优化房地产相关政策的通知》《关于印发莆田市促进房地产市场止跌回稳工作方案的通知》等，通过优化土地供应、提升住宅品质、促进项目动工、支持购房消费等一系列政策措施，力促本轮房地产市场大调整的止跌回稳。2024年房地产用地供应、商品住房销售均价、二手房交易面积3个指标率先转负为正，2025年2月起一二手房总成交面积同比转正；2025年上半年呈现态势，即供给侧的商品房新开工、房地产投资、批准预售3个指标全部实现三年来首次比增；需求侧的商品房销售面积三年来首次比增，商品住房销售均价涨幅扩大，二手房交易面积保持增长；另外，房地产信贷融资有所好转。具体运行形势分析如下：

　　1、可分割销售用地供应比降。上半年全市通过拍卖成交商业、住宅类用地6宗，剔除5宗自持不可分割销售商业用地后纯经营性房地产用地仅1宗60.9亩，较去年同期（121.2亩）比降49.75%；出让总价款32700万元，较去年同期（31550万元）比增3.65%。价款比增原因是出让的紫霄片区一期地块四位于中心城区大学城周边，容积率为1.6，由荔城区属国企竞得，而去年同期出让的地块以周边县区为主。

　　2、新开工面积三年来首次转正。随着玉湖片区和万达南片区等近年新出让地块的动工，上半年商品房新开工面积由一季度的大幅比降转为大幅比增，扭转了自2022年以来连续比降态势。经开展房地产项目调查核实，1-6月全市商品房新开工面积62.53万㎡，较2024年同期比增59.84%。分季度看，一季度新开工面积22.31万㎡，二季度40.22万㎡。由于2021-2023年全市土地出让持续大幅减少，在建房地产规模也不断萎缩，截止6月末全市商品房施工面积仅486.06万㎡不到最高峰时期2020年的五分之一，仅接近2007年的建设规模。目前仙游县在建项目仅剩14个，荔城区8个，城厢区5个，涵江区3个，秀屿区9个，北岸0个。

　　分区域看，荔城区玉湖片区的望湖公馆、誉湖嘉和公馆、馨纪源中心，以及绶溪片区的瑧悦B区共4个项目新开工，带动新开工面积居全市第一；仙游县新开工项目3个，其中兰溪官田里16.71万㎡，是单个新开工面积最大的项目；城厢区2个，分别是嘉悦公馆和云峰公馆，其中云峰公馆为安置型商品房；涵江和秀屿各1个、北岸0个，北岸已连续六年无新项目开工。各县区新开工面积分别为：仙游县17.87万㎡，比增61.57%；荔城区26.95万㎡，比增184.88%；城厢区11.19万㎡，去年同期为0；涵江区2.6万㎡，比降84.92%；秀屿区3.92万㎡，比增188.24%；北岸0万㎡。

　　3、房地产投资三年来首次转升。由于二季度新开工项目明显增加，带动土地购置费共入库17.23亿元，上半年房地产完成投资由一季度的大幅比降转为小幅比增，扭转了自2022年以来连续比降态势。经开展房地产项目调查核实，1-6月，全市房地产完成开发投资40.23亿元，较2024年同期（37.98亿元）比增5.92%。分季度看，一季度完成房地产开发投资8.29亿元；二季度完成31.94亿元，较一季度明显上升。

　　分县区看，荔城区新动工的望湖公馆、誉湖嘉和公馆、馨纪源中心、瑧悦B区入库土地购置款，带动全区完成投资额占全市一半以上。其中，仙游县完成5.34亿元，比降35.74%；荔城区完成21.50亿元，比增47.77%；城厢区完成4.98亿元，比降5.14%；涵江区完成3.22亿元，比降22.22%；秀屿区完成5.19亿元，比降5.29%；北岸完成0.003亿元，比降98.75%。

　　4、商品房竣工面积继续大幅下降。随着2019-2021年房地产高峰期开发的项目在前两年陆续大面积竣工，自2024年下半年起，全市商品房竣工面积进入下降趋势，将对下游的装修、家具等行业产生影响。经开展房地产项目调查核实，1-6月全市商品房竣工面积98.42万㎡，同比下降68.63%，较一季度扩大13.66个百分点。其中，仙游县有2个项目竣工面积20.91万㎡，比降74.0%；荔城区2个项目竣工面积19.16万㎡，比降80.13%；城厢区3个项目竣工面积21.87万㎡，比降54.04%；涵江区3个项目竣工面积36.48万㎡，比增61.63%；秀屿区和北岸0个项目竣工。

　　5、批准预售面积三年来首次回升。由于去年第四季度新开工面积大幅增加，今年再新增望湖公馆和天禧公馆等项目，上半年商品房批准预售面积持续回升。1-6月，全市商品房批准预售面积26.98万㎡，较去年同期增长12.42%，增幅较一季度扩大6.08个百分点；其中商品住房批准预售面积22.66万㎡，同比增长2.86%，转降为升，扭转了自2022年以来连续比降态势。按季度分，一季度商品房批准预售面积16.11万㎡（其中商品住房12.52万㎡）；二季度商品房批准预售面积10.87万㎡（其中商品住房10.14万㎡）。

　　从商品住房批准预售户型面积看，144㎡以上改善户型面积占35.21%，套数366套占比24.93%，套数占比较去年同期提高22.44个百分点；120-144㎡户型面积占53.75%，套数881套占比60.01%，较去年同期提高2.61个百分点；90-120㎡户型面积占11.04%，套数221套占比15.05%，较去年同期下降16.19个百分点；90㎡以下户型面积0，套数0套，较去年同期下降8.87个百分点。改善型户型供给比例明显增多。

　　分县区看，仙游县的兰溪官田里和财富里二期（A）共办理预售许可面积11.75万㎡，占全市批准预售面积的三分之一；荔城区新项目望湖公馆办理预售许可面积6.11万㎡，该区主要在售楼盘增至5个，是市本级商品房销售的主要区域；城厢区只有星耀嘉和公馆一个项目办理预售许可，主要在售楼盘3个，已全部进入尾盘销售阶段；涵江区新增天禧公馆办理预售许可面积1.83万㎡，该区主要在售楼盘增至9个；秀屿区仅上塘珠宝城交易中心1个办理预售许可，为纯商业项目。其中仙游县批准预售面积11.75万㎡，比增958.56%；荔城区8.71万㎡，比降16.49%；城厢区2.74万㎡，比增22.87%；涵江区1.82万㎡，比降75.17%；秀屿区3.12万㎡，比增7.96%；北岸0㎡，与去年同期相同。

　　6、销售面积三年来首次转负为正。今年以来，新入市楼盘嘉和公馆、揽湖轩、望湖公馆、兰溪官田里等项目持续热销，以及存量楼盘双洋·环球广场清盘，上半年商品房网签面积从一季度的小幅比降（-0.93%）转为小幅比增（1.51%），扭转了自2022年以来连续大幅比降态势。据商品房买卖合同网签系统统计，1-6月份，全市商品房网签面积46.37万㎡（不含安商房），同比增长1.51%；其中商品住房33.71万㎡，比降2.26%。按季度分，一季度全市商品房网签面积23.47万㎡（其中商品住房17.66万㎡）；二季度商品房网签面积22.9万㎡（其中商品住房16.05万㎡）。1-6月全市商品房网签面积分别为5.05万㎡、11.31万㎡、7.11万㎡、5.72万㎡、5.77万㎡、11.41万㎡。其中2月份春节各类促销活动、3月份仙游最后一个月购房补贴、6月份望湖公馆开盘和双洋·环球广场清盘，单月销量明显上升。

　　从各县区网签数据看，“三分化”（区位分化、产品分化、政策分化）现象明显。仙游县延长购房补贴至3月31日，刺激购房需求，销售面积大幅比增，特别是位于鲤南片区的兰溪官田里项目，由于在2024年时购地成本较低，定价合理（6900元/㎡左右）且户型设计新颖，产品热销5.32万㎡，居全市项目首位；荔城区热销项目望湖公馆、瑧悦公馆-A区（一区）、揽湖轩位于市中心繁华地段，产品设计受改善型客户欢迎，带动全区销售面积位居全市第一；城厢区的存量项目双洋·环球广场库存清盘3.49万㎡，带动全区销售大幅比增；涵江区和秀屿区销量持续萎缩，个别项目因周边道路管网等配建不到位而影响销售。其中：仙游县13.34万㎡，比增48.70%；荔城区13.56万㎡，比降5.96%；城厢区11.01万㎡，比增83.0%；涵江区5.36万㎡，比降48.50%；秀屿区2.7万㎡，比降41.90%；北岸0.4万㎡，比降67.50%。

　　从各主要在售楼盘网签面积看，“三分化”现象也很明显。荔城区的揽湖轩于2024年10月26日首开，截止今年6月30日销售率77.38%；臻悦公馆-A区（二区）于2024年2月6日首开，截止今年6月30日销售率97.83%；臻悦公馆-A区（一区）于2024年11月9日首开，截止今年6月30日销售率62.63%；望湖公馆于今年6月20日首开，短短10天销售率达67%；城厢区的嘉和公馆于2024年12月15日首开，截止今年6月30日销售率96.4%；涵江区的学仕公馆于2024年1月31日首开，截止今年6月30日销售率56.46%；宝厦水韵华庭于2023年12月25日首开，截止今年6月30日销售率30.4%；天禧公馆于今年4月12日首开，截止6月30日销售率30.82%；秀屿区的栖鹭院于2023年7月20日首开，截止今年6月30日销售率15.22%；柒号院于2022年11月11日首开，截止今年6月30日销售率63.34%；仙游县的财富里二期于2024年10月首开，截止今年6月30日销售率9.98%；兰溪官田里于2024年12月首开，截止今年6月30日销售率70.28%。

　　从商品住房销售户型分析，144㎡以上改善户型面积占26.01%，套数416套占17.4%，套数占比较2024年同期（14.78%）上升2.62个百分点；120-144㎡户型面积占52.49%，套数1293套占54.1%，较2024年同期（53.19%）上升0.91个百分点；90-120㎡户型面积占19.12%，套数582套占24.35%，较2024年同期（28.33%）下降3.98个百分点；90㎡以下户型面积占2.39%，套数99套占4.14%，较2024年同期（3.70%）上升0.44个百分点。可见，近年来随着生育政策的放开和改善需求的增加，购房者对120㎡以上户型面积的选择比例在上升。

　　从购房者年龄分析，购房者年龄≤30岁的占比33.31%，30-50岁之间的占比54.73%，50岁的占比10.04%，非身份证的占比1.90%。从购房者户籍分析，本市户籍购买2037套，占比85.23%，市外户籍购买353套，占比14.77%。

　　分区域看，仙游县销量前二名的兰溪官田里和外滩玉玺项目价位较低，以及其他各尾盘项目均有打折促销，全县均价降幅较大；荔城区继续以位于中心地段的揽湖轩、棠颂和府、臻悦公馆、望湖公馆项目销售为主，均价全市最高；城厢区销量第一的星耀嘉和公馆在望湖公馆入市前是全市销售价格最高的一个项目，而去年同期在售项目位置较偏、价格打折，均价增幅全市最大；北岸在售项目体量小且是现房，价格波动较大；涵江、秀屿各在售楼盘销售价格差距不大。其中：仙游县6516元/㎡，比降8.38%；荔城区15296元/㎡，比增7.55%；城厢区14824元/㎡，比增27.0%；涵江区8458元/㎡，比降1.18%；秀屿区7161元/㎡，比降0.56%；北岸6544元/㎡，比降25.90%。

　　8、商品房库存面积持续减少。从批准预售面积和网签面积看，全市商品房供销比为1:1.72，商品住房供销比为1:1.49，库存面积进一步消化。截至6月末，全市商品房库存面积175.79万㎡，去化周期25个月。其中：商品住宅145.65万㎡，较一季度（152.16万㎡）减少6.51万㎡，去化周期24个月；商业13.78万㎡、去化周期20个月，主要集中在涵江和秀屿；办公16.36万㎡、去化周期53个月，主要集中在北岸、荔城。

　　从各县区商品住宅去化周期情况来看，其中仙游县22个月、城厢区21个月、荔城区11个月、涵江区35个月、秀屿区84个月、北岸14个月。秀屿区的住宅库存面积为26.83万㎡，因该区近12个月月均销售面积仅0.32万㎡（除北岸外最少），故其去化周期明显高于其他县区；另外该区部分项目推迟办理预售许可，潜在库存面积近86万㎡，须促进库存去化，并控制好供地节奏。

　　潜在库存方面，截止6月末，全市已开工未办理预售许可证商品房面积154.14万㎡（其中住宅约125.68万㎡）。分县区看，仙游14.33万㎡（住宅13.59万㎡）；荔城20.53万㎡（住宅18.56万㎡）；城厢3.33万㎡（住宅）；涵江29.98万㎡（住宅24.34万㎡）；秀屿85.97万㎡（住宅66.16万㎡）；北岸0万㎡。全市已出让未动工房地产用地23宗1199.14亩，其中：仙游4宗263.44亩；荔城10宗340.8亩；城厢4宗269.55亩；涵江2宗132.75亩；秀屿2宗115.8亩；北岸1宗76.8亩。

　　9、二手房交易面积保持增长。1-6月全市二手房成交面积67.58万㎡、同比增长12.26%，其中二手住房成交4340套面积54.13万㎡、同比增长8.69%，自2024年以来持续保持增长。按区域分，市本级二手房交易面积51.79万㎡、比增13.82%（其中二手住房成交面积39.88万㎡、比增10.35%）；仙游县二手房成交面积15.79万㎡、比增7.41%（其中二手住房成交面积14.25万㎡、比增4.32%）。

　　全市一、二手房屋总交易面积113.95万㎡，较去年同期（105.88万㎡，其中商品房45.68万㎡、二手房60.2万㎡）增长7.62%，增幅较一季度（2.21%）上升5.43个百分点。从今年2月份起，全市一二手房屋总交易面积同比持续为正，说明我市购房消费总量还是保持增长态势。

　　从二手住房成交户型分析，144㎡以上改善户型套数734套占16.91%；120-144㎡户型套数1504套占34.66%；90-120㎡户型套数1135套占26.15%；90㎡以下户型套数967套占22.28%。120㎡以下户型二手住房成交比例较一手住房高出20.01个百分点，可见刚需群体已大部分转向二手房市场。且二手住房中大部分房屋为前几年市场火热时期投资客炒房客降价抛售的，房源性价比较高，这也是近年二手房成交量较一手房高的原因之一。

　　10、房地产融资情况有所好转。截至5月末，全市房地产各项贷款余额863.51亿元，同比下降3.88%，增速比上年末少减3.53个百分点；房地产各项贷款余额今年新增9.08亿元，同比多增33.53亿元，新增和同比多增同时正增长，说明房地产市场有所回稳。其中：

　　房地产开发贷款同比大幅增长。截至5月末，全市房地产开发贷款余额109.25亿元，同比增长18.52%，比年初增加32.50亿元，同比多增36.4亿元。住房开发贷款余额95.71亿元，同比增长23.66%，其中：保障性住房开发贷款余额15.88亿元，同比下降32.17%。

　　个人住房贷款余额仍在寻底。新建房贷款负增长与再交易房贷款正增长分化较上季度扩大。截至5月末，全市个人住房贷款余额738.26亿元，同比下降5.89%，今年累计新增-21.28亿元，同比多减2.90亿元。其中，新建房贷款余额596.66亿元，同比下降9.05%，主要是近期新销售的商品房需等项目封顶后方可发放按揭贷款，贷款数据滞后反映销售状况；再交易房贷款余额141.60亿元，同比增长10.22%，反映二手房交易面积持续增长。

　　11、公积金贷款同比继续下降。1-6月，全市办理公积金贷款的楼盘数量（含逐栋单独报备）新增6个，与去年同比减少15个，说明房地产市场规模不断萎缩。个人住房贷款发放686笔、同比下降87.62%，发放金额3.93亿元、同比下降85.40%。其中一手住房贷款笔数及金额同比分别下降68.67%、58.29%，同样是近期新销售的商品房需等项目封顶后方可发放公积金贷款，目前数据反映之前市场商品房销售状况；二手住房贷款笔数金额与去年同期持平、贷款金额同比增长18.01%。（莆田市住房和城乡建设局陈志强 陈建玫）