在房屋买卖合同中，卖家的违约行为及其相应的违约责任是买卖双方必须重点关注的内容:

　　1. **未交付房屋** - **违约行为**：卖家未在合同约定的时间内将房屋交付给买家。 - **违约责任**：买家可以要求卖家支付违约金，或者解除合同并要求赔偿损失。

　　2. **未办理过户手续** - **违约行为**：卖家未在合同约定的时间内协助买家办理房屋过户手续。 - **违约责任**：买家可以要求卖家继续履行合同，办理过户手续，并支付违约金。如果卖家拒绝履行，买家可以解除合同并要求赔偿损失。

　　3. **房屋存在权利瑕疵导致无法过户** - **违约行为**：卖家在签订合同时未告知房屋存在抵押、查封、居住权、异议登记等权利瑕疵，导致不能办理过户手续。 - **违约责任**：买家可以要求卖家解除合同，返还已支付的款项，并赔偿损失。

　　4. **房屋质量不符合约定** - **违约行为**：卖家交付的房屋存在质量问题，如结构问题、漏水、渗水等，且这些问题在签订合同时未告知买家。 - **违约责任**：买家可以要求卖家进行修复，并承担修复费用。如果修复后仍无法达到合同约定的标准，买家可以解除合同并要求赔偿损失。

　　5. **一房多卖** ‍♀ - **违约行为**：卖家将同一房屋同时出售给多个买家，导致买家无法购买房屋。 - **违约责任**：买家可以要求卖家解除合同，返还已支付的款项，并支付违约金。

　　6. **未按约定解除租赁关系** - **违约行为**：卖家未按合同约定解除房屋的租赁关系，导致买家无法正常使用房屋。 - **违约责任**：买家可以要求卖家解除租赁关系，并支付违约金。如果卖家拒绝解除租赁关系，买家可以按照约定解除合同并要求赔偿损失。

　　7. **卖家擅自违约解除购房合同** - **违约行为**：卖家在房屋买卖合同履行过程中，单方面表示不再出售房屋。 - **违约责任**：买家可以选择要求卖家继续履行购房合同，买家也可以选择解除购房合同，要求卖家返还已支付的款项，并支付违约金。 **律师建议**

　　1. **房屋情况调查**：核查最新从交易中心调取的产调信息，查阅房屋是否存在权利瑕疵，如查封、抵押、预告登记、居住权登记等情况。

　　2. **仔细查阅合同**：双方需要就特别约定的内容通过补充协议或补充条款约定。

　　3. **及时向违约方索赔**：买家需要立即保留相关证据，并向卖家主张违约责任。

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